Ошибки при сделках, которые бьют по правам и карманам

13 Сентября 2022, 09:37  144

В период экономической нестабильности многие стараются поскорее пристроить накопления. В частности, приобретают машины, недвижимость и другое имущество. Из-за спешки внимание рассеивается: покупатели забывают проверить юридическую чистоту объектов и правоустанавливающие документы, не уточняют законность полномочий продавца, читают по диагонали бумаги, которые подписывают. Все это может обернуться большими потерями. Рассказываем, на чем люди спотыкаются при сделках и как этого избежать.

Распространенная практика — подмена одного договора другим. Например, граждане оформляют дарение вместо купли-продажи недвижимости. Основные мотивы: уклонение от налогов или преимущественного права выкупа других собственников, если речь идет об отчуждении доли. «Фокус» кажется простым, но риски высоки.

Начнем с того, что это незаконно, и участники сделки могут понести ответственность — от штрафа до статьи о мошенничестве. Даже если никто не узнает о подмене, дарение само по себе может быть оспорено: родственниками или кредиторами дарителя, а также им самим. По решению суда «подарок» у законспирированного покупателя могут забрать. При этом не факт, что ему вернут деньги. Официально он — одаряемый и не потратил ни копейки. Расписку об оплате, если такая есть, суд едва ли примет. Скорее, она станет доказательством обмана.

Эксперты рассказывают, что встречаются «профессиональные дарители» — люди, которые по несколько раз отменяют дарение, допустим, квартиры, придумывая хитроумные уловки. Отметим, что продавец, маскирующийся под дарителя, также оказывается под ударом — ему могут вообще не заплатить. И по закону все будет чисто, ведь дарение не подразумевает никакого вознаграждения. Можно и спасибо не говорить.

Еще один опасный шаг — включать в договор купли-продажи положение о том, что стороны якобы полностью рассчитались до его подписания или указывать не всю сумму. Это не только риск для продавца потерять незафиксированную часть денег, но и «убыток» для покупателя. Таким образом уменьшается налоговый вычет, предусмотренный при покупке квартиры.

Нотариальное удостоверение сделки делает ее максимально прозрачной и безопасной для всех сторон. Нотариус общается с каждым участником, уточняет его реальную волю, объясняет все детали и правовые последствия. Частая ситуация: люди приходят за удостоверением «понарошечного» дарения, а уходят с договором купли-продажи и полным комплектом гарантий по нему.

Одна из таких гарантий — уверенность в том, что не нарушаются права третьих лиц, например, мужа или жены продавца. Квартира или иное имущество может быть зарегистрировано на одного человека, но если оно приобретено в браке, то, по общим правилам, половина принадлежит второму супругу. При отсутствии ее или его согласия на продажу, в будущем сделка может быть признана недействительной. И добросовестный покупатель лишится честно купленного товара.

У нотариуса есть доступ к различным государственным базам данных, в том числе — к ресурсам ЗАГС. Он без труда вычислит семейное положение продавца. Узнает, какой режим собственности установлен на имущество, требуется ли согласие супруга на его продажу, и, если да, — оформлено ли оно. Заодно нотариус проверит, не является ли кто-то из участников сделки недееспособным или банкротом, не замечен ли в отмывании преступных доходов и финансировании терроризма.

Еще одним подводным камнем может стать обременение, например, когда объект находится в залоге: у банка, компании или другого гражданина. Часто под залогом оказывается автотранспорт — на вторичном рынке и даже в салонах. Когда сделка проводится на коленке, покупатели часто пренебрегают проверками. Им кажется, что регистрация в ГАИ — это защитный амулет от всех напастей. Однако, если имел место залог, и предыдущий владелец перестанет исполнять свои обязательства, его кредиторы заберут машину у нового хозяина.

Когда сделка проходит с участием нотариуса, он обязательно смотрит, не находится ли объект под обременением. Проверить движимое имущество можно и самостоятельно, через реестр на портале Федеральной нотариальной палаты. Для надежности рекомендуется получать выписку с результатом проверки у нотариуса.

Какую бы сделку вы не заключали, важно внимательно читать все документы. Да, звучит как штамп, но множество граждан по-прежнему на этом спотыкаются. Попадают на крючок мошенников, пропускают мелкий шрифт или «нечаянно» составляют доверенность на продажу своей квартиры. Многим людям просто не хватает юридических знаний и опыта, чтобы разобраться в вопросе — и они подписываются под условиями, которые на самом деле их не устраивают.

Возьмем, к примеру, договор купли-продажи жилой недвижимости. По закону, в нем должны быть указаны лица, сохраняющие право проживания в квартире. Продавец может отметить их в документах, на словах пообещать, что жильцы выпишутся в течение определенного срока, но не прописать его четко в договоре. Без этого условная бабушка продавца сможет оставаться в квартире сколько угодно, даже после перехода прав собственности новому владельцу. Вопрос придется решать в суде.

Еще одна частая ошибка при самостоятельном заключении сделки — условия, которые освобождают или уменьшают ответственность одной из сторон. Также многие недооценивают «заверения об обстоятельствах». Это когда, например, продавец квартиры заверяет вторую сторону, что не делал перепланировок, у него нет задолженности по налогам и коммунальным платежам и так далее. Человек думает, что подобные пункты — простая формальность и после передачи жилплощади о них можно забыть, даже если не все было правдой. Однако если позже выяснится, что продавец был не совсем честен, ему придется возмещать возникшие в связи с этим убытки или уплачивать неустойку. Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться.

Составление договора, который учитывает и нормы закона, и нюансы каждой конкретной ситуации, — это серьезный и кропотливый процесс. Недостаточно скачать типовую форму из интернета и вставить свои реквизиты. Если вы удостоверяете сделку у нотариуса, он, в числе прочего, поможет составить и проект договора. Более того, нотариусы работают в режиме «одного окна»: оперативно запрашивают в ведомствах нужные документы и сами направляют бумаги на регистрацию после завершения сделки. Важное преимущество любого нотариального акта — повышенная доказательная сила в суде.

Невнимательность и боязнь задать лишний вопрос может привести к серьезным потерям, а может — и к буре эмоций. Случай из практики: две «очень почтенные по возрасту» дамы подрались при передаче ключей от дома после сделки купли-продажи. Причиной стали дрова. Покупатель видела их во дворе и полагала, что они включены в стоимость договора. При этом вторая женщина в этой сделке дрова не учитывала, и накануне продала их другому соседу. Так что, даже такой вроде бы незначительный нюанс как «плохо лежащие» дрова могут поставить сделку под удар, если не обсудить его заранее.

Федеральная нотариальная палата