Не всегда то, что дешевле и быстрее, — лучше и правильно

28 Июля 2015, 13:28  1804

Итак, Республика Крым вступила в правовое поле Российской Федерации. Некоторые положения законов РФ существенно отличаются от украинских, к примеру, одно из главных отличий в нормах права — оформление сделок с недвижимостью в простой письменной форме, без обязательного нотариального удостоверения. Это порадовало крымчан.

Граждане, обратившиеся в Госкомрегистр для оформления сделки, оплачивают обязательную государственную пошлину. Но несмотря на это, могут приобрести «кота в мешке». Да, просто, да, быстро, да, дешево, но что делать в случае нечистоплотности, обмана? Ведь никто не проверяет подлинность документов, волеизъявление сторон сделки, а главное — ни один регистрирующий орган не несет за нее ответственности. Существуют и другие риски. Так, от имени продавца выступает лицо, не имеющее полномочий, продавец совершит сделку с нарушением прав супруга, иждивенцев, малолетних и несовершеннолетних лиц, других членов семьи, о которых умолчит, а покупатель, в силу юридической безграмотности, не проверит данный факт. Также покупатель и продавец могут заблуждаться относительно условий сделки. И приходится потом тратить «сэкономленные» деньги на адвокатов, а время — на судебные тяжбы.

Хочу обратить внимание тех, кто все же решил оформить сделку в простой письменной форме. В действующей редакции ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ не обеспечивается принцип достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть данные, содержащиеся в ЕГРП, являются неполными. С чем это связано? На сегодняшний день Госкомрегистр Крыма только заполняет реестр сведениями, не все права граждан в него внесены, информация о запретах/арестах (обременениях) также является неполной.

Ни для кого не секрет, заключить сделку у нотариуса невозможно без личного присутствия собственника, находящегося в здравом уме и полностью отдающего отчет в последствиях операции. Если что-то в поведении пришедших к нему людей (или документы) вызывает у нотариуса сомнение, он откажется от удостоверения сделки. Тем более что в силу закона у него есть право истребовать любые бумаги, необходимые для совершения сделки, и если после ее оформления права граждан окажутся нарушены, нотариус будет нести ответственность, в том числе материальную, за последствия признания сделки недействительной.

Чтобы защитить граждан от мошенников, законодатель повышает привлекательность нотариально удостоверенных операций с недвижимостью. С 1 января 2015 года нотариальные документы обладают повышенной доказательственной силой. Это значит, если в дальнейшем одна из сторон нотариально удостоверенной сделки попытается оспорить ее в суде, то сам факт ее совершения и добрая воля лиц, ее заключивших, сомнению подвергаться уже не могут. Нотариус не только полностью отвечает за свои действия всем собственным имуществом, но его ответственность еще и застрахована. А Федеральная Нотариальная Палата создала компенсационный фонд, возмещающий ущерб, если таковой возник в случае ошибки нотариуса.

Также с 1 июня 2015 г. Государственный комитет РК по государственной регистрации и кадастру начинает электронное взаимодействие с нотариусами. С этого момента они могут получать из базы данных ЕГРП сведения, выписки и другие документы, касающиеся прав на недвижимое имущество как по нотариальным сделкам по отчуждению недвижимости, так и по наследству. Услуги предоставляются в режиме «единого окна», так что отпадает необходимость обращаться в Госком-регистр за выписками. Сдать документы на госрегистрацию и получить готовое свидетельство также может сам нотариус. Причем переход права в этом случае будет зарегистрирован за три дня вместо десяти, а если документы подаются в электронном виде, то время и вовсе сократится до одного дня. Кроме того, почти втрое снизились тарифы по сделкам. А расчеты можно провести уже после нотариального оформления договора и его государственной регистрации, воспользовавшись депозитным счетом нотариуса.

Таким образом, законодатель добивается, чтобы граждане могли получить квалифицированную юридическую помощь и гарантии законности сделки, избежав опасностей «черного» рынка жилья.

К сожалению, в республике нередки случаи мошенничества с объектами недвижимого имущества. Недобросовестные посредники, риелторы пользуются юридической безграмотностью продавцов и покупателей, доверяющим свои документы людям «с улицы», видят их в первый раз. Есть и такие, кто готов оформить доверенность у нотариуса на этих лиц, не думая о последствиях. Со слов граждан, обратившихся к нам за консультацией, они сталкиваются с откровенным надувательством «гастролирующих черных риелторов», приехавших с материка. И подобное будет происходить до тех пор, пока не примут закон, обязывающий риелторов получать определенную квалификацию, систематически повышать уровень знаний и лицензировать свою деятельность. Те, кто имеет дело с риелторами, должны подписать договор на оказание юридических услуг, на юридическое сопровождение сделки, в котором будут четко оговорены обязанности риелтора (сроки оказания и выполнения услуги, оплата, конкретные действия, связанные с оформлением документов на недвижимость и т. д.). Если гражданин не силен в праве, необходимо обратиться к квалифицированному юристу.

В Госдуму РФ внесен проект закона «О государственной регистрации недвижимости», некоторые положения которого несут риски, а именно — гарантии достоверности сведений Единого госреестра недвижимого имущества и сделок с ним. Если на регистрацию в ЕГРП будут поданы фальшивые документы, то предполагаемый механизм регистрации прав на недвижимость не выявит нарушений закона. В дальнейшем она может быть продана добросовестному покупателю, при проверке по ЕГРП не будут выявлены никакие риски сделку зарегистрируют «как безопасную». Если собственник недвижимости (пострадавшая сторона) в судебном порядке признает ее незаконной, пострадает добросовестный покупатель, которому придется исполнить решение суда и вернуть недвижимость законному владельцу. Поэтому не остается ничего другого, как с большей бдительностью подходить к заключению сделок, а это значит — с помощью юристов, нотариусов, адвокатов проводить юридическую экспертизу документов, их подлинность, достоверность содержащихся в них сведений и ни в коем случае не подписывать договоры «на коленке за углом».

В Европе (Германии, Бельгии, Франции) существует только нотариальное оформление сделок с недвижимостью, при этом нотариус выступает гарантом законности, а предварительное удостоверение сделок гарантирует полную правовую экспертизу всех документов и действий сторон. Так, например, в Германии нотариус готовит нотариальное оформление сделки на протяжении 14 дней и при этом проверяет не только всю историю недвижимого имущества со дня постройки и его технической инвентаризации, но и сколько владельцев у него было, на каких основаниях они его получали, вносили ли обязательные платежи, есть ли задолженности; проводит через банк оплату налогов за приобретаемое недвижимое имущество от имени покупателя и в дальнейшем, когда совершены все необходимые действия, перечисляет (через банк) денежные средства продавцу, а покупателю выдает нотариально оформленный договор о приобретении недвижимости.

Еще одна проблема, беспокоящая россиян, — распоряжение материнским капиталом. Нотариусы полуострова уже оформляют обязательства по материнскому капиталу, и крымчане получают денежные средства на руки. Чтобы им в дальнейшем не столкнуться с проблемой реализации выданных по материнскому капиталу денег и во избежание прокурорского разбирательства рекомендуется внимательно читать документы, задавать вопросы нотариусу и понимать, в каком документе расписываться.

Дорогие крымчане, пожалуйста, относитесь серьезно к юридическому оформлению сделок с недвижимым имуществом. Не всегда то, что дешевле и быстрее, — лучше и правильно. Будьте бдительны.

ЛИТВИНЕНКО Тамара Владимировна,
нотариус Симферопольского городского нотариального округа,
член Нотариальной палаты Республики Крым
"Крымские известия" 9 июля 2015 г.